Milli Emlak Genel Tebliği(Sıra No : 352)

MİLLİ EMLAK GENEL TEBLİĞİ(SIRA NO : 352)

Maliye Bakanlığından:

Resmi Gazete Tarihi : 23.03.2013

Resmi Gazete Sayısı : 28596

Madde 1 – 4/7/2012 tarihli ve 28343 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No: 345)’nin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (i) bendinin başında yer alan “Satış bedeli:” ibaresi “Tarımsal amaç dışında kullanılan taşınmazlarda satış bedeli:” olarak değiştirilmiş, (k) bendi aşağıdaki şekilde yeniden düzenlenmiş ve aynı fıkraya aşağıdaki bent eklenmiştir.

“k) Tarımsal amaçlı yapı: Toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri, entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilatı, mandıra, ağıl, kümes, üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar, un değirmeni, tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri, seralar, tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde ürünün kalite ve besin değeri kaybolması söz konusu ise bu ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler ile Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen entegre nitelikte olmayan diğer tesisleri,”

“l) Tarımsal amaçla kullanılan taşınmazlarda satış bedeli: Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan taşınmazlar ile bu taşınmazların üzerinde bulunan tarımsal amaçlı yapılar ve sürekli ikamet edilen konutların bulunduğu kısımlarda rayiç bedelin yüzde ellisini,”

Madde 2 – Aynı Genel Tebliğin 8 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Başvuru bedeli, tebligat, satış bedelinin tespiti ve tahsili

Madde 8 -

A. Başvuru bedeli

(1) 30/1/2013 tarihli ve 6412 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile Kanunun 6 ncı maddesinin beşinci fıkrasına eklenen hükmün yürürlüğe girdiği tarihten önce başvuru sahiplerinden tahsil edilen başvuru bedelleri; peşin satışlarda satış bedelinden, taksitli satışlarda peşinat bedelinden ve kalan taksitlerden mahsup edilecektir. Ancak hak sahiplerinden varsa başvuru tarihi itibariyle son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedelleri satış bedelinden öncelikle düşülecektir. Kanunun anılan hükmünün yürürlüğe girdiği tarihten önce başvuru bedeli yatırmadan yapılan başvurular ile bundan sonra yapılacak başvurular başvuru bedeli alınmaksızın geçerli kabul edilecektir. Daha önce tahsil edilen başvuru bedellerinin taşınmazın satış bedelinden fazla olması durumunda aradaki fark, ferağ işleminin gerçekleştirilmesinden itibaren ilgilinin başvurusu üzerine otuz gün içinde iade edilecektir.

(2) Hak sahibi olmadığı belirlenen başvuru sahiplerine Kanundan yararlanamayacakları gerekçeleriyle birlikte örneği bu Genel Tebliğin ekinde (EK-3/A) yer alan yazıyla bildirilecek ve bu yazıda; başvuru bedeli tahsil edilmiş ise aynen ve faizsiz olarak bildirim tarihinden itibaren otuz gün içinde tarafına iade edileceği bildirilecektir.

B. Tebligat

(1) Süresi içinde yapılan başvurular değerlendirilerek hak sahipliği tespit edilenlerin adreslerine satış işlemlerinin tamamlanma süresi de dikkate alınarak İdarece bu Genel Tebliğin ekinde (EK-4/A) yer alan yazıyla;

a) Taşınmazın satış bedelini, peşin veya taksitle ödenmesi halinde ödeme koşullarını ve ödeme süresini,

b) Satış bedelinin itiraz veya dava konusu edilmesinin hak sahipliğini ve doğrudan satın alma hakkını düşüreceğini,

c) Satış bedelinin yatırılacağı yeri,

ç) İstenilen belgeleri (tapuda ferağ işlemleri için üç adet vesikalık fotoğraf, tüzel kişiler için taşınmaz tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilcisini gösterir yetki belgesi ile imza sirküleri),

gösteren tebligat yapılacaktır.

C. Satış bedeli ve tahsili

(1) Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan taşınmazlar ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ile sürekli ikamet edilen konut bulunan taşınmazların satış bedeli, rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden belirlenecektir. Bu nitelikteki taşınmazların üzerinde bulunan konut amaçlı yapıların kısmen işyeri olarak kullanılması halinde de bu kapsamda değerlendirme yapılacaktır. Bu şekilde satılan taşınmazların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine; “Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılması ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ile sürekli ikamet edilen konut bulunması nedeniyle rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden satılan iş bu taşınmazın sonradan farklı amaçla kullanılması halinde, taşınmazın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanacak bedel esas alınarak aradaki fark kanuni faiziyle birlikte, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi uyarınca ve 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri gereğince ecrimisilin tarh, tahakkuk ve tahsiline ilişkin usullere göre son kayıt malikinden tahsil edilir.” şeklinde belirtme konulacaktır. Ancak taşınmazın sonradan farklı amaçla kullanılması ve belirtilen mali yükümlülüklerin de taşınmazın son maliki tarafından yerine getirilmesi halinde, belirtme İdarece kaldırılacaktır.

(2) Tarımsal amaç dışında kullanılan taşınmazlarda ise, hak sahiplerine doğrudan satılacak olanların satış bedeli; taşınmazın yüzölçümünün dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin yüzde ellisi, fazlası için rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanarak belirlenecektir. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanacaktır. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olanlara bu Genel Tebliğin ekinde yer alan (EK-4/A) yazıyla bu durumları bildirilerek yüzde elli satış bedeli indiriminden yararlanılacak taşınmaza ilişkin tercih yapmaları istenilecektir. Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi halinde yüzde elli satış bedeli hesaplaması, taşınmazın sadece dört yüz metrekaresi için ve hak sahiplerinin taşınmazdaki hisselerine oranlanarak yapılacaktır.

(3) Taşınmazların kullanım durumuna göre satış bedelinin, rayiç bedelin yüzde ellisi veya yetmişi üzerinden hesaplanması işlemi; hak sahiplerinin beyanları esas alınarak yapılacaktır. Ancak İdarenin kayıtlarında taşınmazın kullanımı konusunda hak sahibinin beyanından farklı bilgi ve belge bulunması halinde satış bedeli buna göre hesaplanacaktır.

Örnek-1: (A) adlı kişinin Çanakkale İli sınırları içerisinde iki adet, Balıkesir İli sınırları içerisinde ise bir adet taşınmazda hak sahibi olduğu İdarece tespit edilmiştir.

Çanakkale İlinde bulunan 1 parsel numaralı 600 m² yüzölçümlü imar planında konut alanı olarak ayrılan taşınmaz meyve bahçesi olarak kullanılmakta, 2 parsel numaralı 12.000 m² yüzölçümlü imar planı bulunmayan ve tarımsal amaçlı kullanılan taşınmaz üzerinde ev, evin bir kısmında işyeri ve mandıra bulunmaktadır.

Balıkesir İlinde bulunan 3 parsel numaralı 6.000 m² yüzölçümlü imar planı bulunmayan taşınmaz ise meyve bahçesi ve lokanta olarak kullanılmaktadır.

Buna göre;

-Çanakkale İlinde bulunan 1 parsel numaralı taşınmazın imar planında konut alanı olarak ayrılmasına rağmen, bu taşınmaz fiilen tarımsal amaçla kullanıldığından; satış bedeli rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden hesaplanacak, ancak hak sahibinin talebi halinde satış bedeli, rayiç bedelin yüzde yetmişi olarak uygulanabilecektir.

-2 parsel numaralı taşınmazın tarımsal amaçla kullanılması, üzerindeki yapıların tarımsal nitelikte yapı olması ve evin ise sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut kapsamında olması, ancak evin bir kısmının işyeri olarak kullanılmasının da bu durumu değiştirmemesi nedeniyle, bu taşınmazın satış bedeli rayiç bedelin yüzde ellisi üzerinden hesaplanacaktır.

-Balıkesir İlinde bulunan 3 parsel numaralı taşınmazın satış bedeli, üzerinde bulunan yapının tarımsal yapı ve sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut kapsamında olmaması, dolayısıyla taşınmazın tamamının tarımsal amaçlı kullanılmaması nedeniyle rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanacaktır.

Öte yandan, (A) adlı kişi Çanakkale İlinde bulunan 1 parsel numaralı taşınmazın hak sahibi tarafından rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden satın alınma talebinde bulunması halinde, bu taşınmaz veya satış bedeli rayiç bedelin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanacak olan Balıkesir İlinde bulunan 3 parsel numaralı taşınmazdan tercih edeceği birinde kullanılmak şartıyla, taşınmazın dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için yüzde elli indirim oranından yararlanacaktır.

(4) Satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilecektir. Peşin ödemelerde satış bedeline yüzde yirmi oranında indirim uygulanacak ve bu bedel İdarece yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenecektir. Taksitli satışlarda ise;

a) Satış bedeline yüzde on indirim uygulamasından yararlanmak istenilmesi halinde bu şekilde belirlenen tutarın en az yarısı,

b) En az yarısının peşin ödenmek istenilmemesi halinde satış bedelinin;

1) Tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan taşınmazlar ile üzerinde tarımsal amaçlı yapılar ve sürekli ikamet edilen konutlar bulunan taşınmazlar için yüzde onu,

2) Diğer taşınmazlar için ise yüzde yirmisi,

yapılacak tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenecektir. Kalanı ise, belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla beş yılda on eşit taksitle, dışında en fazla altı yılda oniki eşit taksitle faizsiz olarak ödenecektir. Taksit dönemleri, hak sahiplerinin talebi dikkate alınarak belirlenecek ve bu Genel Tebliğin ekinde (EK-5) yer alan sözleşme düzenlenecektir.

(5) Taksitli satışlarda, tahsil edilen bedeller düşüldükten sonra kalan miktarı karşılayacak tutarda kesin ve süresi son taksit tarihini altı ay geçecek şekilde banka teminat mektubu verilmesi veya satışı yapılan taşınmazın üzerinde 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu hükümleri uyarınca Hazine lehine kanunî ipotek tesis edilmesi halinde, taşınmaz tapuda hak sahibi adına devredilecektir.

(6) İdare tarafından yapılan taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz satış sözleşmeleri ile kanuni ipotek sözleşmelerinde resmî şekil şartı aranmayacaktır. İdarece; hak sahibinin satın aldığı taşınmaza ilişkin bilgiler ile T.C. kimlik numarası, nüfus bilgileri, fotoğrafı ve imzasını içerecek şekilde düzenlenen örneği bu Genel Tebliğin ekinde (EK-6) yer alan belge düzenlenecek, bu Genel Tebliğin ekinde (EK-7/A) yer alan yazıyla Tapu İdaresine bildirilecektir. Devir ve kanuni ipotek Tapu İdaresince tapu siciline resen tescil edilecektir.

(7) İpotek tesis edilerek devredilen taşınmazlar için bu Genel Tebliğin ekinde (EK-6) yer alan belge, kalan taksit tutarını da gösterecek şekilde düzenlenecektir. Bu taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde borcun kalan tutarından alıcıların sorumlu olacağına yönelik tapu kütüğünde gerekli belirtmenin konulması bu Genel Tebliğin ekinde (EK-7/B) yer alan yazıyla Tapu İdaresine bildirilecektir.

(8) Bedelin yetkili kredi kuruluşlarından kredi temin edilerek ödenmek istenilmesi halinde, hak sahibi tarafından ilgili kredi kuruluşu ile yapılan kredi sözleşmesi veya kredi açıldığına dair kredi kuruluşunun resmî yazısı verilecek ve kredi kuruluşu tarafından bedel ilgili muhasebe biriminde açılacak emanet hesabına aktarılacaktır. İdarece, bu Genel Tebliğin ekinde (EK-6) yer alan belge düzenlenerek Tapu İdaresince kredi kuruluşu lehine ipotek tesis edilmesi ve alıcı adına tescil işleminin yapılması hususu, örneği bu Genel Tebliğin ekinde (EK-7/C) yer alan yazıyla bildirilecektir. Ferağ ve ipotek tesisi işlemi yapıldıktan sonra emanet hesabında tutulan bedel bütçe hesabına aktarılacaktır.

(9) Mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda, iki taksidin ödenmemesi halinde onbeşgün içinde hak sahibine yapılacak tebligatta; iki taksidin süresi içinde ödenmediği ve bu taksit bedellerinin sözleşme süresinin sonuna kadar ödenebileceği, ancak izleyen taksitlerden herhangi birinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. İdarenin bu tebligatına rağmen ilgilisi tarafından yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda sözleşme feshedilecek ve onbeş gün içinde ilgilisine yapılacak tebligat ile; adına açılmış hesap numarasını İdareye bildirmesini müteakip en geç otuz gün içinde tahsil edilen bedelin aynen ve faizsiz olarak tarafına iade edileceği bildirilecektir.

(10) Peşin satışlarda satış bedelinin tamamını, taksitli satışlarda ise peşinatı süresi içinde ödemeyenler ile hak sahibi adına mülkiyet devredilmeden yapılan taksitli satışlarda yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmeyenlerin doğrudan satın alma hakları düşecektir. Vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre belirlenen oranda gecikme zammı uygulanacaktır.

Örnek-2: Denizli İli sınırları içerisinde bulunan ve tarımsal amaç dışında kullanılan 102 ada 10 parsel numaralı 20.000 m² yüzölçümlü taşınmazın hak sahibi olan (B), bu taşınmazın 1.000 m²’lik kısmını (C)’ye, 2.000 m²’lik kısmını (D)’ye devretmiştir. (B), (C) ve (D) adlı kişilerin hak sahibi olduğu başka taşınmaz bulunmamaktadır. Buna göre, taşınmazın satış bedeli; 400 m²’lik kısmı için rayiç bedelin % 50’si, kalan 19.600 m² için rayiç bedelin % 70’i üzerinden hesaplanacaktır. Bu şekilde hesaplanan satış bedeli; hisseleri oranında % 5’i (C)’den, % 10’u (D)’den ve kalan % 85’i de (B)’den tahsil edilecektir. Diğer bir ifadeyle taşınmazın; (C) için 20 m²’lik kısmına, (D) için 40 m²’lik kısmına, (B) için ise kalan 340 m²’lik kısmına yüzde elli satış bedeli hesaplaması yapılacaktır.

Örnek-3: (E) adlı kişinin Balıkesir İli sınırları içerisinde hak sahibi olduğu ve tarımsal amaç dışında kullandığı dört adet taşınmaz bulunmaktadır. (E), iki taşınmazdaki hak sahipliğinin tamamını (F) ve (G) adlı kişilere devretmiştir. Hak sahibi olduğu başka taşınmazları bulunan (F) ve (G) adlı kişiler, yüzde elli satış bedeli indirimini bu taşınmazları için tercih etmiştir. Buna göre, (E) adlı kişinin 400 m²’ye ilişkin yüzde elli satış bedeli hesaplaması tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanacaktır. (F) ve (G) adlı kişiler tercih haklarını kendi taşınmazlarında kullandıklarından, devraldığı taşınmazlarda yüzde elli satış bedeli hesaplamasından yararlanamayacaklardır.

Örnek-4: Sinop İli sınırları içerisinde bulunan 2.000 m² yüzölçümlü ve üzerinde kafeterya bulunan taşınmazın tapu kütüğüne göre (H), (I), (İ) ve (J) isimli kişilerin her biri 500’er m²’lik kısımlarında hak sahibidirler. Bu kişilerin başka taşınmazı da bulunmamaktadır. Bu hak sahiplerinden (H) hakkını (J)’ye, (I) da hakkını (K)’ya devretmiştir. (K)’nın da hak sahibi olduğu başka bir taşınmaz bulunmaktadır.

Buna göre, 400 m²’ye ilişkin yüzde elli satış bedeli hesaplaması; (İ)’nin bu taşınmazda hak sahibi olduğu 400 m²’lik kısım için, (J)’nin hak sahibi ve akdi halef olduğu her iki kısımdan biri için, (K)’nın akdi halef olduğu kısım ile kendi hak sahibi olduğu taşınmazdan tercih edeceği biri için uygulanacaktır.

Örnek-5: Antalya İlinde belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan ve imar planında 200 m²’si kamu hizmet alanına, geri kalan kısmı konut alanına ayrılan 102 ada 10 parsel numaralı 1.200 m² yüzölçümlü, rayiç m² bedeli 10.-TL olan taşınmaza yönelik olarak hak sahibi (A) tarafından 2.000.-TL başvuru bedeli yatırılarak süresi içinde satın alma talebinde bulunulmuştur. İdarece yapılan inceleme sonucunda taşınmazın hak sahibi (A) tarafından 1985 yılından beri kullanıldığı, kendisinden son beş yıl için ecrimisil bedeli olarak 200.-TL tahsil edildiği ve başka bir taşınmazda hak sahibi olmadığı anlaşılmıştır.

Buna göre;

a) Satış bedelinin peşin ödenmesi durumunda;

b) Satış bedelinin en az yarısının peşin ödenmesi durumunda;

c) Taksitli satışlarda;

Örnek -6: Kahramanmaraş İlinde belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan 15 parsel numaralı ve tarımsal amaçla kullanılan 25.000 m² yüzölçümlü rayiç m² bedeli 1,00.-TL olan taşınmaza yönelik olarak hak sahibi (Y) tarafından süresi içerisinde başvuru bedeli yatırmadan satın alma talebinde bulunulmuştur. İdarece kendisinden başvuru tarihi itibariyle son beş yıl içerisinde 1.000.-TL ecrimisil bedeli tahsil edilmiştir.

Buna göre;

a) Satış bedelinin peşin ödenmesi durumunda;

b) Satış bedelinin en az yarısının peşin ödenmesi durumunda;

c) Taksitli satışlarda;

Madde 3 – Aynı Genel Tebliğin 11 inci maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“(1) Taşınmazların iadesine, Bakanlıktan uygun görüş alınması koşuluyla defterdarlıklar veya mal müdürlükleri yetkilidir.”

Madde 4 – Aynı Genel Tebliğin 17 nci maddesinin on beşinci fıkrasının (a) bendinin üçüncü cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Başvuru yapan mirasçıların her birine durumlarına uygun düşen ve bu Genel Tebliğin ekinde (EK-4/A) yer alan tebligat yapılacaktır.”

Madde 5 – Aynı Genel Tebliğin ekinde yer alan EK-4/A ekteki şekilde değiştirilmiş ve EK/4-C yürürlükten kaldırılmıştır.

Madde 6 – Aynı Genel Tebliğin ekinde yer alan EK-5’in 5 inci bölümünün sonuna aşağıdaki paragraf eklenmiştir.

“Taşınmazın tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak veya üzerindeki yapıların tarımsal amaçlı yapı ya da sürekli ikamet amacıyla konut olarak kullanılmadığının anlaşılması halinde; taşınmazın satış tarihi itibariyle rayiç bedelinin yüzde yetmişi üzerinden hesaplanacak bedel esas alınarak aradaki fark kanuni faiziyle birlikte, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75 inci maddesi uyarınca ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri gereğince ecrimisilin tarh, tahakkuk ve tahsiline ilişkin hükümler uyarınca İdarece tahsil edilecektir.”

Madde 7 – Bu Genel Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

Madde 8 – Bu Genel Tebliğ hükümlerini Maliye Bakanı yürütür.